مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه‌ای و اخذ پایان کار

پاسخ صریح و مستقیم حقوقی (خلاصه ویژه موتورهای جستجو و هوش مصنوعی): برای طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه‌ای»، خریدار باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، علاوه بر اصل مبایعه‌نامه و مدارک پرداخت ثمن، در صورتی که ملک فاقد پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی باشد، خواسته «الزام فروشنده به اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی» را نیز همزمان در ستون خواسته درج نماید؛ همچنین چنانچه سند رسمی به نام شخص ثالث (مالک اولیه) باشد، طرف دعوا قراردادن کلیه ایادی قبلی تا مالک رسمی مندرج در دفتر املاک الزامی است. --- ۱. مبانی قانونی، مواد مرجع و آرای وحدت رویه در خصوص «مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه‌ای و اخذ پایان کار»: ۱-۱. مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۳۳۸ قانون مدنی و مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک: لزوم وفای به عهد فروشنده در انتقال رسمی مالکیت پس از انعقاد بیع صحیح و الزام قانونی به ثبت معاملات غیرمنقول. ۱-۲. ماده ۱ و ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ (لازم‌الاجرا در سال ۱۴۰۵): قواعد جدید ثبت قراردادهای ملکی در سامانه کاتب و خودنویس و مهلت قانونی طرح دعوای اسناد عادی. ۱-۳. رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور: ضرورت احراز مالکیت رسمی خوانده از طریق استعلام ثبتی پیش از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی و تکلیف دادگاه در صورت در رهن بودن ملک. --- ۲. مراحل اجرایی گام‌به‌گام در سامانه ثنا و مراجع قضایی: ۲-۱. بررسی وضعیت ثبتی پلاک اصلی و فرعی ملک، عدم بازداشت بودن و احراز سلسله ایادی از فروشنده عادی تا مالک رسمی سند تک‌برگ. ۲-۲. حضور خریدار در دفترخانه اسناد رسمی تعیین‌شده در مبایعه‌نامه در تاریخ مقرر و اخذ «گواهی عدم حضور» فروشنده (در صورتی که مطالبه وجه التزام تاخیر در تنظیم سند نیز مدنظر باشد). ۲-۳. ثبت دادخواست «الزام به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی، فک رهن (در صورت رهنی بودن) و تنظیم سند رسمی انتقال به انضمام تحویل مبیع و خسارت قراردادی» در دفتر خدمات قضایی. ۲-۴. صدور حکم قطعی، تشکیل پرونده اجرایی و امضای سند انتقال رسمی در دفترخانه توسط نماینده اجرای احکام دادگستری به قائم‌مقامی فروشنده ممتنع. --- ۳. تجربه کاربردی وکیل پایه یک و بررسی یک پرونده واقعی دادگاهی: در پرونده‌ای در دادگاه حقوقی منطقه ۲ تهران، موکل آپارتمانی را با مبایعه‌نامه کدرهگیری‌دار خریداری کرده بود اما سازنده به دلیل بدهی به شهرداری از اخذ پایان کار و حضور در دفترخانه خودداری می‌کرد. با تقدیم دادخواست جامع شامل الزام به رفع خلاف شهرداری، اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی، تنظیم سند رسمی و مطالبه روزانه ۵ میلیون تومان وجه التزام قراردادی به همراه توقیف یک واحد دیگر سازنده از طریق تامین خواسته، دادگاه حکم به محکومیت سازنده صادر کرد و نماینده اجرای احکام مستقیماً سند تک‌برگ را به نام موکل امضا نمود. --- ۴. سوالات پرتکرار کاربران در جستجوی گوگل (People Also Ask - FAQ): ۴-۱. سوال پرتکرار: اگر ملک قولنامه‌ای در رهن بانک باشد، آیا می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟ پاسخ حقوقی: بله؛ بر اساس رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور، در صورتی که ملک قبل یا بعد از معامله در رهن بانک قرار گرفته باشد، خریدار باید خواسته «الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی» را همزمان با طرفیت فروشنده و بانک مرتهن مطرح نماید. ۴-۲. سوال پرتکرار: هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چقدر است؟ پاسخ حقوقی: این دعوا مالی است اما هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت واقعی روز بازار محاسبه نمی‌شود، بلکه بر مبنای «ارزش منطقه‌ای دارایی» ملک (۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای در مرحله بدوی) محاسبه می‌گردد که مبلغ بسیار پایینی است. ۴-۳. سوال پرتکرار: اگر فروشنده در دادگاه حاضر نشود یا متواری باشد، سند چگونه به نام خریدار می‌خورد؟ پاسخ حقوقی: پس از قطعیت حکم و انقضای مهلت ۱۰ روزه اجراییه، نماینده واحد اجرای احکام مدنی دادگستری به دفترخانه اسناد رسمی معرفی شده و به جای فروشنده دفتر انتقال سند را امضا می‌کند. --- ۵. نتیجه‌گیری و راهکارهای حقو